解讀《山東省建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)（2019年版）》
來源：山東省自然資源廳 發(fā)布時(shí)間：2019-08-03 10:45:47 瀏覽次數(shù)：0
為進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)用地管理，促進(jìn)依標(biāo)準(zhǔn)管地、用地、節(jié)地，省自然資源廳會(huì)同有關(guān)部門修訂完成《山東省建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱《標(biāo)準(zhǔn)》）。2018年12月31日，省政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于做好<山東省建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)>實(shí)施工作的通知》（魯政辦發(fā)〔2018〕39號(hào)）?，F(xiàn)就《標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)政策解讀如下：
一、文件修訂背景和過程
建設(shè)用地控制標(biāo)準(zhǔn)是國家或地方發(fā)布實(shí)施的建設(shè)項(xiàng)目統(tǒng)一用地標(biāo)準(zhǔn)，是工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)項(xiàng)目準(zhǔn)入、土地供應(yīng)和審批、土地開發(fā)利用和供后監(jiān)管的重要準(zhǔn)則和政策依據(jù)，對(duì)促進(jìn)土地節(jié)約集約利用具有極其重要的意義。我省于2005年頒布實(shí)施了《山東省建設(shè)用地集約利用控制標(biāo)準(zhǔn)》（魯政辦發(fā)〔2005〕27號(hào)），在加強(qiáng)建設(shè)用地管理，提升節(jié)約集約用地水平方面發(fā)揮了重要作用。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和科技的進(jìn)步，項(xiàng)目建設(shè)水平、產(chǎn)品生產(chǎn)工藝都有了較大提高，新的產(chǎn)業(yè)門類不斷出現(xiàn)，原標(biāo)準(zhǔn)已不能滿足當(dāng)前形勢(shì)發(fā)展需要和土地節(jié)約集約利用需求，亟需修訂完善。為此，根據(jù)《山東省人民政府關(guān)于創(chuàng)建國土資源節(jié)約集約示范省的實(shí)施意見》（魯政發(fā)〔2018〕8號(hào)）、《山東省人民政府辦公廳關(guān)于做好省政府文件修改工作的通知》要求，省自然資源廳會(huì)同有關(guān)部門組織完成《標(biāo)準(zhǔn)》修訂工作。本次《標(biāo)準(zhǔn)》修訂是貫徹中央關(guān)于“堅(jiān)持最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度”的重要舉措，也是落實(shí)《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（國土資源部第61號(hào)令）“組織制定節(jié)地標(biāo)準(zhǔn)體系和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范”的具體措施。
《標(biāo)準(zhǔn)》修訂工作啟動(dòng)以來，山東省自然資源廳、山東省土地調(diào)查規(guī)劃院、山東建筑大學(xué)等單位組成的課題組深入開展調(diào)查研究，廣泛收集整理土地使用樣本數(shù)據(jù)，充分學(xué)習(xí)借鑒江蘇浙江等先進(jìn)省份經(jīng)驗(yàn)成果，與省內(nèi)19個(gè)相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)及研究設(shè)計(jì)單位深入溝通座談，多次赴有關(guān)部委就標(biāo)準(zhǔn)修訂工作進(jìn)行溝通匯報(bào)，在此基礎(chǔ)上完成《標(biāo)準(zhǔn)》修訂。2018年8月，通過了由自然資源部、高校專家以及省發(fā)展改革委等10個(gè)省直部門人員組成的專家組論證。2018年11月21日通過了省政府第23次常務(wù)會(huì)議審議。
二、文件主要內(nèi)容
《標(biāo)準(zhǔn)》包括區(qū)域宏觀規(guī)劃控制指標(biāo)、建設(shè)項(xiàng)目用地指標(biāo)兩大部分。
（一）區(qū)域宏觀規(guī)劃控制指標(biāo)。共有五部分內(nèi)容：一是城市建設(shè)用地控制指標(biāo)，包括人均城市建設(shè)用地和人均單項(xiàng)城市建設(shè)用地兩類指標(biāo)；二是建制鎮(zhèn)建設(shè)用地控制指標(biāo)，包括人均建設(shè)用地和建制鎮(zhèn)單項(xiàng)用地比例兩類指標(biāo)；三是道路用地控制指標(biāo)，包括城市道路和鎮(zhèn)村道路兩類指標(biāo)；四是城市廣場用地控制指標(biāo)；五是開發(fā)區(qū)用地控制指標(biāo)，包括開發(fā)區(qū)投資強(qiáng)度，工業(yè)倉儲(chǔ)用地比例、道路與交通設(shè)施用地比例、綠地與廣場用地比例等，并將省級(jí)開發(fā)區(qū)按照地域差別劃分三等分別規(guī)定了用地控制標(biāo)準(zhǔn)。
（二）建設(shè)項(xiàng)目用地指標(biāo)。共有四部分內(nèi)容：一是工業(yè)用地指標(biāo)，由基本規(guī)定和定額指標(biāo)兩部分組成，包括33個(gè)行業(yè)大類，基本規(guī)定對(duì)農(nóng)副食品加工業(yè)等29個(gè)工業(yè)制造業(yè)和廢棄資源綜合利用業(yè)的投資強(qiáng)度、容積率、畝均產(chǎn)值、畝均稅收、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率7項(xiàng)指標(biāo)分別作了規(guī)定；定額指標(biāo)按照生產(chǎn)規(guī)模級(jí)別，對(duì)工業(yè)行業(yè)28大類、89中類、136小類工業(yè)行業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)定。二是農(nóng)村居民點(diǎn)與城市住宅建設(shè)用地指標(biāo)，包括村莊居民點(diǎn)、農(nóng)村新型社區(qū)和城市住宅三個(gè)方面，其中村莊居民點(diǎn)用地控制指標(biāo)包括人均建設(shè)用地面積、戶均宅基地面積和容積率三項(xiàng)指標(biāo)；農(nóng)村新型社區(qū)控制指標(biāo)包括人均建設(shè)用地面積、人均住宅用地面積、住宅建筑面積凈密度三項(xiàng)指標(biāo)；城市住宅控制指標(biāo)包括規(guī)劃建設(shè)用地容積率和住宅建筑面積凈密度兩項(xiàng)指標(biāo)。三是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)用地指標(biāo)，對(duì)交通基礎(chǔ)設(shè)施和其它市政基礎(chǔ)設(shè)施的用地指標(biāo)進(jìn)行了規(guī)定。其中交通基礎(chǔ)設(shè)施包括民用機(jī)場、港口、鐵路等六類設(shè)施；其它市政基礎(chǔ)設(shè)施包括電力、通信、給水等十類設(shè)施。四是公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)用地指標(biāo)，包括商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施建設(shè)用地、教育系統(tǒng)建設(shè)用地、衛(wèi)生系統(tǒng)建設(shè)用地等20類建設(shè)項(xiàng)目的67項(xiàng)小類用地。
三、文件的主要特點(diǎn)
本次修訂主要有以下三個(gè)特點(diǎn)：
（一）嚴(yán)守國家標(biāo)準(zhǔn)不突破。目前國家已陸續(xù)發(fā)布實(shí)施包括工業(yè)項(xiàng)目、公路、鐵路、電力、石油天然氣等項(xiàng)目在內(nèi)的20余項(xiàng)土地使用標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于此類項(xiàng)目，《標(biāo)準(zhǔn)》修訂過程中嚴(yán)格以國家標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)則，確保省標(biāo)準(zhǔn)不低于國家標(biāo)準(zhǔn)要求。
（二）標(biāo)準(zhǔn)體系更加完善。對(duì)不同項(xiàng)目進(jìn)行歸類匯總，進(jìn)一步明晰體系框架，如將文教體衛(wèi)和行政辦公用地歸類為公共服務(wù)設(shè)施用地，將交通用地、供熱工程、燃?xì)夤こ痰葰w類為基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目用地等，同時(shí)相比國家標(biāo)準(zhǔn)而言，增加了部分新興行業(yè)用地指標(biāo)，如物流園、老年人設(shè)施等，標(biāo)準(zhǔn)體系更加完整，覆蓋行業(yè)更加廣泛。
（三）適度放寬公益類設(shè)施指標(biāo)。為適應(yīng)當(dāng)前公益類設(shè)施用地新需求，提升民眾生活服務(wù)水平，我們適度放寬了部分公益類項(xiàng)目用地指標(biāo)，如考慮教育用地戶外活動(dòng)場地需要，幼兒園用地面積按不同規(guī)模提高了2-5平方米/生；充分分析當(dāng)前中醫(yī)院用地趨勢(shì)，將不同規(guī)模中醫(yī)醫(yī)院的用地指標(biāo)分別放寬了7-13平方米/床。
（四）強(qiáng)化工業(yè)用地和農(nóng)村居民點(diǎn)用地標(biāo)準(zhǔn)控制。我省土地利用仍然存在粗放利用的問題，尤其在工業(yè)用地和農(nóng)村居民點(diǎn)用地方面較為突出，提高工業(yè)用地和農(nóng)村居民點(diǎn)用地利用水平也成為推動(dòng)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，為此，《標(biāo)準(zhǔn)》修訂堅(jiān)持問題導(dǎo)向，對(duì)兩項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行了重點(diǎn)修訂。對(duì)于工業(yè)項(xiàng)目用地，為落實(shí)建設(shè)用地?cái)?shù)量和強(qiáng)度雙控的要求，在原來國家工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地五項(xiàng)控制指標(biāo)（投資強(qiáng)度、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率）的基礎(chǔ)上中增加了畝均產(chǎn)值和畝均稅收兩個(gè)產(chǎn)出性指標(biāo)，為學(xué)習(xí)借鑒浙江等省經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)“畝均論英雄”“標(biāo)準(zhǔn)地”制度改革奠定基礎(chǔ)。為加強(qiáng)指標(biāo)約束，分行業(yè)對(duì)部分指標(biāo)進(jìn)行了測算提升，如行業(yè)投資強(qiáng)度平均控制指標(biāo)值是2005年的兩倍以上，30個(gè)工業(yè)行業(yè)中有29個(gè)容積率有所提高，通過標(biāo)準(zhǔn)的提升進(jìn)一步倒逼產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和企業(yè)提質(zhì)增效。對(duì)于農(nóng)村居民點(diǎn)用地，針對(duì)當(dāng)前農(nóng)村宅基地面積超標(biāo)、閑置空置數(shù)量較多、不同地區(qū)面積差異較大等現(xiàn)狀，按照城郊、遠(yuǎn)郊、平原、山區(qū)等不同類型明確新建宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)。圍繞鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)施，研究制定了農(nóng)村新型社區(qū)用地控制指標(biāo)。
（五）成果簡便易查，便于使用。修訂后的《標(biāo)準(zhǔn)》將區(qū)域宏觀規(guī)劃控制指標(biāo)和各行業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地指標(biāo)集為一冊(cè)，按建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行分類，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模的大小分別規(guī)定用地指標(biāo)，便于項(xiàng)目設(shè)計(jì)者、項(xiàng)目建設(shè)者和土地管理者查閱使用。
四、文件實(shí)施過程中需注意的問題
《標(biāo)準(zhǔn)》既是建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、科研機(jī)構(gòu)編制可行性研究報(bào)告、初步設(shè)計(jì)過程中確定項(xiàng)目用地規(guī)模的重要標(biāo)準(zhǔn)，又是自然資源主管部門用地審批、土地供應(yīng)、供后監(jiān)管的依據(jù)。在實(shí)施過程中應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：
（一）各行業(yè)、各部門在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、可行性研究報(bào)告編制、用地預(yù)審、項(xiàng)目報(bào)批、土地供應(yīng)、項(xiàng)目驗(yàn)收、批后監(jiān)管、用地績效評(píng)估等環(huán)節(jié)均要嚴(yán)格執(zhí)行《標(biāo)準(zhǔn)》，市、縣自然資源主管部門要將土地使用標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)內(nèi)容納入國有建設(shè)用地劃撥決定書和出讓合同中。
（二）《標(biāo)準(zhǔn)》既有宏觀區(qū)域規(guī)劃指標(biāo)控制，又有建設(shè)項(xiàng)目準(zhǔn)入和用地規(guī)模上限控制。區(qū)域規(guī)劃控制指標(biāo)對(duì)城鎮(zhèn)和開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地指標(biāo)進(jìn)行了規(guī)定，所有相關(guān)規(guī)劃編制過程中必須遵循；建設(shè)項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)主要是建設(shè)項(xiàng)目投資強(qiáng)度、容積率、綠地率、畝均稅收等控制指標(biāo)，項(xiàng)目準(zhǔn)入前要嚴(yán)格審查；建設(shè)項(xiàng)目用地定額標(biāo)準(zhǔn)按照行業(yè)類型和生產(chǎn)規(guī)模對(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)模進(jìn)行了規(guī)定，所有建設(shè)項(xiàng)目都應(yīng)控制在用地規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)，不應(yīng)突破《標(biāo)準(zhǔn)》確定的用地規(guī)模上限。
（三）本《標(biāo)準(zhǔn)》是我省在國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上制定的地方性標(biāo)準(zhǔn)，是根據(jù)我省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要和行業(yè)發(fā)展需求制定的更為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于尚未納入本《標(biāo)準(zhǔn)》的建設(shè)項(xiàng)目，有國家土地使用標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行國家標(biāo)準(zhǔn)，國家尚未頒布土地使用標(biāo)準(zhǔn)的，可以參照國家有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)規(guī)劃、規(guī)范等確定用地規(guī)模。對(duì)國家、省均未出臺(tái)用地標(biāo)準(zhǔn)且未頒布有關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目，以及確因安全生產(chǎn)、地形地貌、工藝技術(shù)等有特殊要求，確需突破相關(guān)用地規(guī)模的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于規(guī)范開展建設(shè)項(xiàng)目節(jié)地評(píng)價(jià)工作的通知》（國土資廳發(fā)〔2015〕16號(hào)）要求，規(guī)范開展建設(shè)項(xiàng)目節(jié)地評(píng)價(jià)。
（四）本次修訂未單獨(dú)制定我省禁止、限制供地項(xiàng)目目錄，統(tǒng)一執(zhí)行國家頒布的《限制用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》《禁止用地項(xiàng)目目錄（2012年本）》。
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